Šta je eksproprijacija?

Eksproprijacija je pravni institut kojim se nepokretnosti prenose iz privatne u javnu svojinu. Ovo se obavlja uz naknadu, radi javnog interesa. Primeri su putevi, škole i bolnice. U Srbiji je regulisana Zakonom o eksproprijaciji.

Postupak eksproprijacije, kao i način utvrđivanja naknade za eksproprisanu imovinu regulisan je Zakonom o eksproprijaciji i Zakonom o posebnim postupcima radi realizacije projekata izgradnje i rekonstrukcije linijskih infrastrukturnih objekata od posebnog značaja za Republiku Srbiju.

U nastavku teksta pročitajte na koji način teče postupak eksproprijacije, i kako možete biti pravično isplaćeni ukoliko dođe do toga da vaše zemljište treba da posluži za izgradnju objekta koji je neophodan za javni interes. Na primer, u Vojvodini to su područja u kojima se gradi magistralni put Osmeh Vojvodine (grad Sombor, opština Kula, opština Vrbas, opština Srbobran, opština Bečej, opština Novi Bečej, grad Kikinda) kao i “Fruškogorski koridor” koji će povezati Koridor 10 i Koridor 4, te na taj način povezati Bosnu i Rumuniju.

 

Postupak eksproprijacije

Iako je za sprovođenje postupka eksproprijacije potrebno prvenstveno utvrditi javni interes, sačiniti planske akte i izvršiti određene pripremne radnje, možemo reći da postupak eksproprijacije u užem smislu počinje podnošenjem predloga za eksproprijaciju.

1 ) Predlog za eksproprijaciju podnosi korisnik eksproprijacije, određen odlukom Vlade države. Korisnik eksproprijacije može biti grad, autonomna pokrajina, Republika Srbija, kao i privredno društvo, odnosno javno preduzeće čiji je osnivač država.

Predlog se podnosi opštinskoj upravi opštine na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost za koju se predlaže eksproprijacija, i to u roku od jedne godine od dana utvrđivanja javnog interesa za eksproprijaciju.

Sam postupak se vodi pred opštinskim organima uprave nadležnim za eksproprijaciju, gde korisnik eksproprijacije ima funkciju predlagača, dok se vlasnik nepokretnosti javlja kao protivnik predlagača.

2) Nakon prijema predloga potrebno je utvrditi da li su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi da bi nepokretnosti bila eksproprisana. Pre svega, potrebno je ispitati da li je utvrđen javni interes za eksproprijaciju, da li se predmetna nepokretnost nalazi u obuhvatu eksproprijacije, da li su obezbeđena novčana sredstva za eksproprijaciju, te da li su na pravilan način označene nepokretnosti čija se eksproprijacija traži, nakon čega organ uprave donosi rešenje o eksproprijaciji.

3) Vlasnik nepokretnosti ima pravo da izjavi žalbu na navedeno rešenje.

4) Nakon što rešenje postane pravnosnažno, organ uprave sprovodi postupak radi utvrđivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost.

Visina naknade za eksproprijaciju

Prilikom određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost, korisnik eksproprijacije pribavlja procenu vrednosti zemljišta od strane Poreske uprave. Navedena procena se vrši bez izlaska na teren i rezultat je prosečne vrednosti najjeftinije prometovanih zemljišta na mikro-lokaciji, bez upuštanja u ispitivanje svake pojedinačne situacije i realne vrednosti Vaše imovine.

Ukoliko na zemljištu postoje i objekti (stambene kuće, pomoćni i poslovni objekti, ograde, bunari i sl.), kao i višegodišnji zasadi (šume, voćnjaci, vinogradi i sl.) procenu ovih objekata i zasada vrše veštaci angažovani od strane korisnika eksproprijacije.

Ovo u praksi dovodi do vrlo niskih procena, odnosno izuzetno niskih ponuda za eksproprisanu nepokretnost koje ne odgovaraju realnoj vrednosti nepokretnosti.

Međutim, ovakva ponuda nije obavezujuća i vlasnik nepokretnosti je ne mora prihvatiti. U tom slučaju, organ uprave prosleđuje spise predmeta nadležnom odeljenju vanparničnog suda pred kojim vlasnik nepokretnosti ima mogućnost da dokaže da je stvarna vrednost imovine viša od one koju je korisnik eksproprijacije ponudio.

Na osnovu dosadašnjeg iskustva i prakse, naknada koju smo našim klijentima ostvarivali, premašivala je čak i realnu, tržišnu vrednost nepokretnosti.

Faktička eksproprijacija

Sve što smo do sada napisali predstavlja zakonom regulisanu proceduru realizovanja potpune eksproprijacije.

S druge strane, u praksi postoje slučajevi kada eksproprijacija nije sprovedena a radovi na izgradnji puta pruge ili nekog projekta jesu, mimo pravnih propisa i predviđenog postupka, te ovu situaciju nazivamo faktička eksproprijacija.

Na primer, ukoliko je izgrađen put preko vaše parcele a da nije prethodno sprovedena eksproprijacija zemljišta, odnosno otkupa dela parcele koji je bio neophodan za izgradnju tog puta, u pitanju je faktička eksproprijacija. U ovom slučaju je neophodno pokrenuti sudski postupak za utvrđivanje naknade za izvršenu faktičku eksproprijaciju.

Naknada će zavisiti od više faktora – npr. da li je izgradnja puta uticala na vrednost nekretnine, u kom procentu je put zauzeo parcelu, itd. Sudska praksa u postupcima povodom faktičke eksproprijacije je raznolika, ali se uviđa tendencija da sudovi dosuđuju više iznose kako bi se na što bolji način zaštitili interesi vlasnika privatnih poseda. Naravno, i kod faktičke eksproprijacije se podrazumeva da naknada ne bi smela da bude niža od tržišne vrednosti dela nepokretnosti koja je uzurpirana mimo zakonito sprovedenog postupka eksproprijacije.

Potreban vam je advokat za eksproprijaciju?

Angažovanjem advokata koji će zastupati Vaše interese i pružiti pravne savete koji će Vam pomoći da Vaša prava budu zaštićena, postižete mogućnost da ostvarite naknadu za eksproprisanu nepokretnost koja će odgovarati tržišnoj vrednosti nepokretnosti, pa i više od toga.

Cilj je obeštetiti vlasnike nepokretnosti na taj način što će ostvariti naknadu koja će im omogućiti da pribave iste ili slične nepokretnosti onima koje su eksproprisane, odnosno da naknadom raspolažu na drugi način kako sam postupak eksproprijacije ne bi uticao na njihov životni standard, već da isti bude uvećan.

Angažovanje advokata u postupcima eksproprijacije obezbeđuje vlasnicima nepokretnosti profesionalnost, ažurnost, visok stepen sigurnosti i pravničkog znanja što direktno uvećava njihove šanse za ostvarivanjem što veće naknade za eksproprisanu nepokretnost.

 

Autori teksta su advokati Boško Knežević i Miloš Igić. Stanovišta izražena u ovom tekstu su mišljenja autora, a ne nužno ostalih advokata i advokatskih pripravnika advokatske kancelarije i isti ne mogu biti pozvani na odgovornost za izraženo mišljenje autora